Building Maintenance berlantai banyak

01 2016
Jul

Pada bangunan yang berlantai banyak yang disewakan,misalkan kantor sewa, ada 3 pihak yang berkepentingan dalam menentukan performance bangunan, yaitu :
    ·         Owner / pemilik gedung
    ·         Tenant / penghuni
    ·         Building management / pengelola bangunan

Masing – masing pihak memiliki tuntutan performance bangunan yang berbeda. Hal ini bisa menyulitkan untuk menentukan standart sejauh apa kegiatan pemeliharaan bangunan perlu dilakukan. Mengingat kompleksitas pekerjaan yang sangat besar, maka manajen pemeliharaan dalam gedung bertingkat tinggi biasanya dilakukan oleh suatu organisasi pemeliharaan yang disebut dengan ORGANISASI PEMELIHARAAN GEDUNG.
Organisasi pemeliharaan gedung ini bertanggung jawab dalam perencanaan,pengawasan dan penentuan pelaksanaan / operasi pemeliharaan. Organisasinya bisa In – House atau berasal dari lembaga diluar pemilik seperti konsultan atau kontraktor khusus bidang pemeliharaan.
Dalam pembentukan organisasi pemeliharaan gedung ada 4 hal yang harus diperhatikan, yaitu :

  1. Organisasi pemeliharaan harus memberikan pelayanan yang tepat sesuai dengan garis kebijakan yang telah ditentukan oleh perusahaan.
  2. Organisasi pemeliharaan harus mampu bekerja secara efektif melalui pengamat dan pengendalian terhadap performansinya.
  3. Organisasi pemeliharaan pada gedung perkantoran biasanya masuk dalam organisasi pengelola yang lebih besar yang disebut Building management.Building management dipimpin oleh seorang building manager dan dibantu oleh staff dan pelaksana.
  4. Organisasi building management pada gedung yang berlantai banyak bervariasi tergantung pada organisasi induk,fungsi gedung,luas lantai dan jumlah lantai. Fungsi – fungsi yang berada dibawah organisasi building management pada dasarnya terdiri dari fungsi keuangan ( accounting ), fungsi administrasi (general affair ), fungsi security,fungsi operasional dan pemeliharaan teknik.

Dalam konteks pemeliharaan gedung, Building Management melaksanakan perawatan dan perbaikan gedung, fasilitas dan kelengkapan gedung dengan tujuan tercapainya :
     1. Reliabilitas ( kehandalan )
     2. Availabilitas ( ketersediaan )
     3. Memperpanjang umur teknis
     4. Memberikan nilai tambah

Untuk mencapai hal tersebut diatas maka building management  harus membuat jadwal pemeliharaan sesuai spesifikasinya baik fisik gedung maupun mekanikal dan elektrikalnya.
Personil organisasi pemeliharaan yang dibawahi mechanical dan electrical manager bertanggung jawab atas kegiatan pemeliharaan terhadap :

  • AC
  • System pengadaan air bersih
  • System pembuangan air kotor
  • System pencegah kebakaran
  • Elevator
  • Power suplay ( PLN dan genset )
  • Penerangan,telekomunikasi dan CCTV, Dll

Tugas – tugas pokok masing – masing bidang
1.      Buiding Manager

  • Menetapakan visi buiding management dengan berorientasi pada misi perusahaan / induk.
  • Membuat planning,budgeting dan program tahunan
  • Melakukan supervise total atas seluruh fungsi organisasi.
  • Membuat laporan rutin dan insidentil

2.      Chief
    ·         Membuat protap –protap
    ·         Membuat standart operasi dan maintenance
    ·         Mengatur jadwal dan penugasan pelaksana
    ·         Melakukan inspeksi
    ·         Memberikan laporan kepada buiding manager secara rutin

3.      Supervisor

  • Membuat rencana kerja dan pemeliharaan dan penugasan bersama – sama chief
  • Mengatur dan mengkoordinir pekerja harian sesuai dengan bidangnya
  • Mengatur penggunaan peralatan dan bahan
  • Membuat laporan kepada chief secara rutin

4.      Teknisi / Pelaksana

  • Melaksanakan pekerjaan pengoperasian,perbaikan dan perawatan alat dan fisik  gedung
  • Memberikan masukan perihal jadwal pemeliharaan rutin dan pemeliharaan perbaikan
  • Melakukan inspeksi dan pencatatan ( checklist harian secara rutin )
  • Membuat laporan kepada supervisor

Tindakan pemeliharan secara mendadak dan tidak direncanakan,biasa dilakukan atas dasar komplainan dari pihak tenant. Komplain ini akan disampaikan kepada organisasi pemeliharaan gedung untuk di tindak lanjuti. Setelah complain di tindak lanjuti,maka pelaksana perbaikan perlu membuat laporan kepada manager,sehingga aktifitas pemeliharaan bisa dipantau dengan baik.